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中国房地产税改革需要澄清的八个问题（二）
五、“普遍征收”还是“只征高端和多套”？
征收房地产税是面对全部住房还是只面对高端住房和多套住房？这两种热议方案的背后，其实是对房地产税作用的不同理解和预期。“普遍征收”方案偏重受益原则。“只征高端和多套”方案则偏重发挥房地产税调节财富分配的作用。
从国际经验看，欧美一些房地产税制度比较完善的国家，大多采取“普遍征收”的做法。好处至少包括三个方面。第一，在纳税人税负较低的同时，政府可获得可观的房地产税收入，即“宽税基，低税率”。第二，当地居民普遍缴纳房地产税同时获得良好的地方公共服务，在体现“受益原则”的同时减少居民对公共服务“搭便车”的现象。第三，房地产税用于地方公共服务，公共服务水平的提高也促进了房地产价值的增加，因此居民普遍缴纳房地产税也有利于形成“房地产税、地方公共服务与房地产价值”间的良性循环。
当然，“普遍征收”的做法也面临着一些挑战。第一是“普遍征收”涉及的纳税人众多，征收成本比较高。但随着批量评估和征管技术的发展，房地产税的征管成本正在降低。第二是“普遍征收”涉及的人群广泛，如果征管措施不当，缺少必要的纳税的宣传，更容易引起纳税人的抵触。第三是可能出现税额与家庭收入不匹配的现象，使部分中低收入人群的税负过重。
在中国关于房地产税改革的讨论中，很多人提出了“只征高端和多套”的方案。这种方案在上海和重庆两地的个人住宅房产税试点中已经有所实践。其优势在于：第一，更多地发挥房地产税调节家庭住房财产的功能。第二，纳税人范围小，征收成本较低，公众反对较少。但是，这种方案使房地产税筹集财政收入的效果不佳，而且难以体现房地产税在“受益税”和地方公共服务融资方面的优势。
未来中国的房地产税改革，有必要在两种方案之间寻求平衡点。而“普遍征收”的做法更加符合房地产税作为地方税的特点，应当作为房地产税改革的最终目标。一种可能的方案是，在房地产税推出的初期，通过设定一定的税基减免额来控制实际纳税人的范围，尽可能减少公众的反对。随着住房价值的自然上涨，合理控制税基减免额的调整幅度，实现征税范围的逐步扩大，最终实现“普遍征收”的目标。
六、各国房地产税对住宅和低收入人群有一定的税收减免
理想的房地产税应当是对所有房地产“一视同仁”，按照评估价值、统一的税率来征收。但是现实中，几乎所有征收房地产税的国家都对住宅设计了一些减免规定，还有一些国家对低收入人群、残疾人、老年人等设计了特殊的税收减免。主要目的是避免个人或家庭的房地产税负担过重，保护居民基本住房权利。
各国对住宅和低收入等人群的房地产税减免可以分成直接免税、限制评估价值、限制税率、限制纳税额四类。首先看直接免税的情况。一些国家对保障性住房免征房地产税。例如韩国和立陶宛，对政府拥有的，出租给低收入人群的保障性住房不征收房地产税。但也有很多国家并没有对于保障性住房的免税，而是统一按照市场评估价值来征收房地产税。这些国家的理念是保障性住房的居民与普通住房的居民一样享受公共服务，在房地产税上不应当有差别。
第二类减免措施主要是针对税基，也就是房地产评估价值来设计的，包括限制计税价值增长幅度，延长评估价值更新的周期，对计税价值按一定比例减免等。在美国的一些州，对住宅的税基增长幅度设置上限，例如佛罗里达州、伊利诺伊州等。在欧洲一些国家，政府多年不更新房地产的计税价值，结果是计税价值远低于市场水平。此外，美国一些州直接对房地产计税价值“打折”，例如规定房地产评估价值的75%作为房地产税的税基。对于税基的限制并不能有效地实现税负的降低，因为税收总额是由税基和税率两个因素共同决定的。相反，对于税基的限制更容易造成纳税人之间税负的不公平。
第三类减免措施是限制房地产税的税率。最典型的案例是美国加州，法律规定在任何情况下房地产税税率不得超过1%.此外，在一些国家还对住宅设置了较低的税率。例如在加拿大不列颠哥伦比亚省，住宅房地产税税率远低于工商业房地产。在新加坡，住宅房地产税税率低于其他类型房地产。
第四类减免措施是对房地产税纳税额进行减免。例如英国，对低收入人群、残疾人的房地产税纳税额实施扣减。对自住住宅也有一定的税额扣减。此外，美国很多州采用“断路器”的做法，将纳税人收入的一定比例作为房地产税税额的上限。通过这样的做法将房地产税减免与纳税人收入联系起来。
对房地产税的减免和限制的确控制了房地产税的税负，也有利于减少纳税人的反对。但其代价是公平和效率的损失。首先，大面积的税收减免必然导致税收收入的减少，也破坏了受益税的原则，最终影响地方政府提供公共服务。其次，税收减免会造成纳税人之间税负的不公平，也会引发纳税人行为的扭曲。再次，税收减免措施越复杂，所需要的纳税人信息也多，执行成本也越高。
因此，在中国的房地产税改革中，如果有必要采用一定的税收减免措施，一定要控制减免的范围和规模，尽可能减少扭曲。
七、国际上对“房产贵，收入低”的老人可以采用延期纳税的办法
房地产税是按照房地产市场评估价值来计税的，但是自住的房产本身并不产生现金流，而是需要纳税人从个人其他收入中来支付，这就可能造成房产价值与现金收入的不匹配。典型的例子是在城市中心区居住的老年人家庭。他们的房屋是在年轻时候购买的，随着房屋价值的不断增长和城市的发展，其房屋的评估价值可能很高。但在退休后，他们的收入水平有比较大幅的降低，这就造成了房地产税负过重的情况。如果完全从市场角度考虑，这些老人可以将居住的高价值房屋出租或出售，搬到房地产价值低一些的地方，减少房地产税支出。但是如果考虑这些老人的居住权利，地方政府并不能强制他们出售房产。而且，这些老人并不是没有支付房地产税的能力，因为他们拥有的房产是有价值的，只是当期的现金收入无法支付房地产税。针对这种情况，美国、加拿大等一些国家就通过延期纳税（Property Tax Deferral）的方法，既保障老人的居住权利，又使政府可以获得相应的房地产税。
简单来说，延期纳税是指纳税人可以申请推迟缴纳一部分房地产税，在未来房屋出售或者继承的时候，一次性支付推迟缴纳的税款。同时，地方政府会在申请延期纳税的房产上附加一个税收扣押权（Tax Lien）。当房屋出售或继承时，政府有权优先获得相应的房地产税。延期纳税是保障老年人居住权利的一项措施，因此申请人必须满足一系列的条件，例如申请人必须是老年人，所申请的房屋必须是其主要居所，其可支配收入必须低于一定水平等等。
八、科技进步将会极大降低房地产税征管成本
相比于其他税收，房地产税需要对辖区内全部房地产价值进行定期评估，而且要对广大纳税人来征收税款，因此其征管成本更高，难度也更大。随着评估技术的发展，房地产税的征管成本将会得到大幅降低。
房地产价值的准确评估一直是房地产税征管的一个难点。近年来，房地产税的评估技术实现了突破。计算机辅助批量评估（CAMA）技术正在被越来越多的国家所采用。该技术的基本原理是将房地产按照一定的特征和属性进行分类，对每一类房地产建立评估模型并确定评估参数，通过计算机的计算最终得到每一宗房地产的价值。相比传统的个案评估，该技术可以有效提高评估效率，确保评估结果的公平性。
房地产税征管的另一个难点在于房地产信息的采集。传统的做法是，评估人员需要到每一宗房地产进行现场查勘和测量。而现在，一些国家已经在使用航拍、无人机、GPS定位等技术来采集房地产的信息，提高了数据采集的效率和准确度。
房地产税批量评估系统和基础数据库的建立主要是一次性的投入，每年定期维护的成本并不高。在各国实践中，地方政府通过一次性的投资，建立计算机辅助批量评估系统和数据采集系统，房地产税的征管效率和准确度得以提高，房地产税收入的增加远超过系统建设的成本，同时还降低了争议数量。
在中国，计算机辅助批量评估技术已经有了多年的发展。批量评估技术已经被用于契税征管，效果很好。而且，中国在无人机航拍技术等方面处于世界领先地位，可以说评估技术和数据采集的技术已经不再是房地产税改革的障碍。未来，中国要重点关注的是尽快建立房地产基础数据库，难点是部门之间数据的共享以及个人住房、收入等数据的采集。这可能是房地产税改革需要重点解决的问题。
征收房地产税是面对全部住房还是只面对高端住房和多套住房？这两种热议方案的背后，其实是对房地产税作用的不同理解和预期。“普遍征收”方案偏重受益原则。“只征高端和多套”方案则偏重发挥房地产税调节财富分配的作用。
从国际经验看，欧美一些房地产税制度比较完善的国家，大多采取“普遍征收”的做法。好处至少包括三个方面。第一，在纳税人税负较低的同时，政府可获得可观的房地产税收入，即“宽税基，低税率”。第二，当地居民普遍缴纳房地产税同时获得良好的地方公共服务，在体现“受益原则”的同时减少居民对公共服务“搭便车”的现象。第三，房地产税用于地方公共服务，公共服务水平的提高也促进了房地产价值的增加，因此居民普遍缴纳房地产税也有利于形成“房地产税、地方公共服务与房地产价值”间的良性循环。
当然，“普遍征收”的做法也面临着一些挑战。第一是“普遍征收”涉及的纳税人众多，征收成本比较高。但随着批量评估和征管技术的发展，房地产税的征管成本正在降低。第二是“普遍征收”涉及的人群广泛，如果征管措施不当，缺少必要的纳税的宣传，更容易引起纳税人的抵触。第三是可能出现税额与家庭收入不匹配的现象，使部分中低收入人群的税负过重。
在中国关于房地产税改革的讨论中，很多人提出了“只征高端和多套”的方案。这种方案在上海和重庆两地的个人住宅房产税试点中已经有所实践。其优势在于：第一，更多地发挥房地产税调节家庭住房财产的功能。第二，纳税人范围小，征收成本较低，公众反对较少。但是，这种方案使房地产税筹集财政收入的效果不佳，而且难以体现房地产税在“受益税”和地方公共服务融资方面的优势。
未来中国的房地产税改革，有必要在两种方案之间寻求平衡点。而“普遍征收”的做法更加符合房地产税作为地方税的特点，应当作为房地产税改革的最终目标。一种可能的方案是，在房地产税推出的初期，通过设定一定的税基减免额来控制实际纳税人的范围，尽可能减少公众的反对。随着住房价值的自然上涨，合理控制税基减免额的调整幅度，实现征税范围的逐步扩大，最终实现“普遍征收”的目标。
六、各国房地产税对住宅和低收入人群有一定的税收减免
理想的房地产税应当是对所有房地产“一视同仁”，按照评估价值、统一的税率来征收。但是现实中，几乎所有征收房地产税的国家都对住宅设计了一些减免规定，还有一些国家对低收入人群、残疾人、老年人等设计了特殊的税收减免。主要目的是避免个人或家庭的房地产税负担过重，保护居民基本住房权利。
各国对住宅和低收入等人群的房地产税减免可以分成直接免税、限制评估价值、限制税率、限制纳税额四类。首先看直接免税的情况。一些国家对保障性住房免征房地产税。例如韩国和立陶宛，对政府拥有的，出租给低收入人群的保障性住房不征收房地产税。但也有很多国家并没有对于保障性住房的免税，而是统一按照市场评估价值来征收房地产税。这些国家的理念是保障性住房的居民与普通住房的居民一样享受公共服务，在房地产税上不应当有差别。
第二类减免措施主要是针对税基，也就是房地产评估价值来设计的，包括限制计税价值增长幅度，延长评估价值更新的周期，对计税价值按一定比例减免等。在美国的一些州，对住宅的税基增长幅度设置上限，例如佛罗里达州、伊利诺伊州等。在欧洲一些国家，政府多年不更新房地产的计税价值，结果是计税价值远低于市场水平。此外，美国一些州直接对房地产计税价值“打折”，例如规定房地产评估价值的75%作为房地产税的税基。对于税基的限制并不能有效地实现税负的降低，因为税收总额是由税基和税率两个因素共同决定的。相反，对于税基的限制更容易造成纳税人之间税负的不公平。
第三类减免措施是限制房地产税的税率。最典型的案例是美国加州，法律规定在任何情况下房地产税税率不得超过1%.此外，在一些国家还对住宅设置了较低的税率。例如在加拿大不列颠哥伦比亚省，住宅房地产税税率远低于工商业房地产。在新加坡，住宅房地产税税率低于其他类型房地产。
第四类减免措施是对房地产税纳税额进行减免。例如英国，对低收入人群、残疾人的房地产税纳税额实施扣减。对自住住宅也有一定的税额扣减。此外，美国很多州采用“断路器”的做法，将纳税人收入的一定比例作为房地产税税额的上限。通过这样的做法将房地产税减免与纳税人收入联系起来。
对房地产税的减免和限制的确控制了房地产税的税负，也有利于减少纳税人的反对。但其代价是公平和效率的损失。首先，大面积的税收减免必然导致税收收入的减少，也破坏了受益税的原则，最终影响地方政府提供公共服务。其次，税收减免会造成纳税人之间税负的不公平，也会引发纳税人行为的扭曲。再次，税收减免措施越复杂，所需要的纳税人信息也多，执行成本也越高。
因此，在中国的房地产税改革中，如果有必要采用一定的税收减免措施，一定要控制减免的范围和规模，尽可能减少扭曲。
七、国际上对“房产贵，收入低”的老人可以采用延期纳税的办法
房地产税是按照房地产市场评估价值来计税的，但是自住的房产本身并不产生现金流，而是需要纳税人从个人其他收入中来支付，这就可能造成房产价值与现金收入的不匹配。典型的例子是在城市中心区居住的老年人家庭。他们的房屋是在年轻时候购买的，随着房屋价值的不断增长和城市的发展，其房屋的评估价值可能很高。但在退休后，他们的收入水平有比较大幅的降低，这就造成了房地产税负过重的情况。如果完全从市场角度考虑，这些老人可以将居住的高价值房屋出租或出售，搬到房地产价值低一些的地方，减少房地产税支出。但是如果考虑这些老人的居住权利，地方政府并不能强制他们出售房产。而且，这些老人并不是没有支付房地产税的能力，因为他们拥有的房产是有价值的，只是当期的现金收入无法支付房地产税。针对这种情况，美国、加拿大等一些国家就通过延期纳税（Property Tax Deferral）的方法，既保障老人的居住权利，又使政府可以获得相应的房地产税。
简单来说，延期纳税是指纳税人可以申请推迟缴纳一部分房地产税，在未来房屋出售或者继承的时候，一次性支付推迟缴纳的税款。同时，地方政府会在申请延期纳税的房产上附加一个税收扣押权（Tax Lien）。当房屋出售或继承时，政府有权优先获得相应的房地产税。延期纳税是保障老年人居住权利的一项措施，因此申请人必须满足一系列的条件，例如申请人必须是老年人，所申请的房屋必须是其主要居所，其可支配收入必须低于一定水平等等。
八、科技进步将会极大降低房地产税征管成本
相比于其他税收，房地产税需要对辖区内全部房地产价值进行定期评估，而且要对广大纳税人来征收税款，因此其征管成本更高，难度也更大。随着评估技术的发展，房地产税的征管成本将会得到大幅降低。
房地产价值的准确评估一直是房地产税征管的一个难点。近年来，房地产税的评估技术实现了突破。计算机辅助批量评估（CAMA）技术正在被越来越多的国家所采用。该技术的基本原理是将房地产按照一定的特征和属性进行分类，对每一类房地产建立评估模型并确定评估参数，通过计算机的计算最终得到每一宗房地产的价值。相比传统的个案评估，该技术可以有效提高评估效率，确保评估结果的公平性。
房地产税征管的另一个难点在于房地产信息的采集。传统的做法是，评估人员需要到每一宗房地产进行现场查勘和测量。而现在，一些国家已经在使用航拍、无人机、GPS定位等技术来采集房地产的信息，提高了数据采集的效率和准确度。
房地产税批量评估系统和基础数据库的建立主要是一次性的投入，每年定期维护的成本并不高。在各国实践中，地方政府通过一次性的投资，建立计算机辅助批量评估系统和数据采集系统，房地产税的征管效率和准确度得以提高，房地产税收入的增加远超过系统建设的成本，同时还降低了争议数量。
在中国，计算机辅助批量评估技术已经有了多年的发展。批量评估技术已经被用于契税征管，效果很好。而且，中国在无人机航拍技术等方面处于世界领先地位，可以说评估技术和数据采集的技术已经不再是房地产税改革的障碍。未来，中国要重点关注的是尽快建立房地产基础数据库，难点是部门之间数据的共享以及个人住房、收入等数据的采集。这可能是房地产税改革需要重点解决的问题。